Что нужно знать об ипотеке

Ипотека уже несколько десятилетий традиционно ассоциируется с долгосрочными мучениями, которые высасывают все соки, деньги и время. Между тем, ипотечное кредитование является очень удобным финансовым инструментом, который помогает обзавестись собственной недвижимостью, если знать все его тонкости и особенности, обращать внимание на нюансы договора и знать, как и где выбрать самое выгодное предложение.

Что такое ипотека?

Ипотека — это разновидность целевого займа, который выдается кредитору с целью приобретения недвижимости. В качестве залога выступает та самая недвижимость, и ее можно лишиться, если не вносить платежи своевременно. Ипотечный кредит выгоден и заемщику, и банку (или иной финансовой организации, заключающей договор с заемщиком). Заемщик ежемесячно вносит установленную сумму, а банк получает, во-первых, проценты, во-вторых, гарантии в виде квартиры, которую может забрать в счет задолженности, если кредитор вдруг окажется не в состоянии за нее платить. При этом сумма регулярного платежа обычно равна или незначительно превышает стоимость аренды, которую пришлось бы платить в случае проживания в съемной квартире.

Пока заемщик не выплатит всю сумму займа банку, он не имеет права продавать, сдавать в аренду или обменивать квартиру. Хотя при этом право собственности у него никто не отнимет, и недвижимость числится за ним.

Прежде чем одобрить ипотечный кредит, банк изучает финансовое положение потенциального кредитора. Для этого потребуются, например, справка с места работы, справка, подтверждающая доход, свидетельство о заключении брака. Они выступают гарантом того, что человек в состоянии каждый месяц вносить платеж. Кроме того, именно исходя из этих данных определяется допустимая сумма займа и рассчитывается размер платежа.

Справка! Кроме официального трудоустройства и стабильного дохода банк может выдвигать и другие требования: возраст заемщика, гражданство, общий стаж работы, стаж работы на текущем месте и пр.

Центральный банк старается предложить наиболее удобные варианты ипотеки для людей. Так, сейчас можно взять в ипотеку квартиру, долю в квартире и даже оформить кредит на долевое строительство. 

Какие виды ипотеки существуют?

Заинтересованность банков в ипотеке очевидна, поэтому разновидностей кредитования на покупку жилья становится все больше. Интерес к этому продукту не только не угасает, но и растет, и банки стараются предложить самые выгодные, доступные и интересные условия, которые бы удовлетворили большее количество заемщиков.

Справка! По статистике, годовой темп прироста ипотечного кредитования по состоянию на 1.01.2019 года составил 13,4%.

Стандартных видов кредитования всего 4:

• на вторичную недвижимость;
• на новостройку;
• под залог имеющейся недвижимости;
• на дом и землю.

Нестандартных кредитов больше:

• без первоначального взноса;
• с плохой кредитной историей;
• для иностранцев;
• по двум документам (без подтверждения дохода и официального трудоустройства);
• на гараж или место для машины;
• на улучшение жилищных условий (ремонт);
• на коммерческую недвижимость (для ИП и бизнесменов);
• для пенсионеров.

Можно классифицировать ипотечное кредитование и по особенностям условий.

1. По залогу: имеющаяся или приобретаемая недвижимость.
2. По объекту кредитования: квартира на вторичном рынке, квартира в новостройке, загородный дом, место и сырье для строительства.
3. По направленности: социальный или коммерческий кредит.
4. По виду платежа: аннуитетная система (равные взносы на протяжении всего срока кредитования) или дифференцированная (постепенное снижение размера платежа).
5. По цели: приобретение конкретной недвижимости или использование денег на свое усмотрение.

Каждая из этих разновидностей имеет свои особенности, плюсы и минусы как для банка, так и для кредитора. К примеру, при программе ипотеки под залог имеющегося жилья банк выдаст не более 70-80% от стоимости этого жилья, что может быть невыгодно для кредитора. Покупка квартиры в строящемся доме в ипотеку очень удобна для заемщика, но такой займ — рискованное дело для банка.

Государственные программы поддержки

Государственные программы поддержки ипотечных заемщиков — это специально разработанные условия, которые делают ипотеку еще более выгодной. Эти программы защищают от потери приобретенного жилья, если, например, человек по какой-то причине не сможет выплачивать кредит. Конечно, 100%-ной гарантии они не дают, но учитывают больше интересов заемщика.

"Молодая семья"

Программа "Молодая семья" предлагается семейным парам, в которых один или оба из супругов моложе 35 лет. Поддержка государства в рамках кредитования
заключается в выплате субсидии, которая составляет 35% от стоимости жилья для пар с детьми или 30% от средней стоимости для семей, у которых нет ни одного родного или усыновленного ребенка.

При этом соблюдается определенный предел по квадратуре. К примеру, если супруги решили приобрести квартиру площадью 70 квадратных метров, сумма субсидии будет высчитываться по особой формуле. Установленные нормы таковы:

• 42 м​ 2​ на семейную пару без детей или одного родителя и одного ребенка;
• 18 м​ 2 ​ на каждого члена семьи, состоящей из 3 и более человек.

Получаемые от государства деньги можно потратить в нескольких целях:

• внесение первого ипотечного взноса;
• уплата паевого взноса;
• частичная оплата стоимости жилья, приобретаемого по договору купли-продажи;
• оплата строительных работ в случае строительства собственного дома;
• погашение задолженности перед финансовой организацией, если кредит был взят ранее для решения проблем с жильем.

Условия предельно понятные и выгодные для семьи, однако надо понимать, что процесс оформления ипотеки в рамках программы занимает много времени и требует тщательной подготовки документов. К заемщикам выдвигаются строгие требования, например, отсутствие в собственности хоть какой-то недвижимости, ее непригодность для проживания или недостаточная площадь по отношению к минимальной норме, закрепленной законодательно.

Ипотека под 6% для семей с детьми

Президентом Российской Федерации Владимиром Путиным в ноябре 2017 года было озвучено, что государство нуждается в увеличении рождаемости. Одной из принятых мер была названа льготная ипотека, которая предлагается семьям, родившим 2-го, 3-го и последующих детей в период с 1.01.2018 по 31.12.2022 года.

Людям, которые попадают под данное описание, снизят ставку по ипотеке до 6% на срок от 3 до 5 лет в зависимости от того, сколько детей родится в указанный период. Эта программа предлагается только тем семьям, кто выберет или уже выбрал для покупки квартиру в новостройке или нуждается в рефинансировании уже действующей ипотеки.

Росвоенипотека

Росвоенипотека — программа, которая предлагает военнослужащим заполучить квартиру с помощью от Министерства обороны. В данной программе могут принять участие определенные группы солдат, офицеры, прапорщики, мичманы и прочие военнослужащие в возрасте от 22 до 45 лет, которые зарегистрируются в накопительно-ипотечной системе (НИС).

Справка! Рядовые солдаты имеют право участвовать в программе только тогда, когда заключат второй контракт службы.

Суть Росвоенипотеки сводится к тому, что государство ежегодно перечисляет на счет военнослужащего дополнительные субсидии. Общая сумма выплат может достигать 3 миллионов рублей. Можно добавить собственные деньги или ограничиться накопленной суммой и купить жилье на вторичном рынке, строящуюся недвижимость или долю в строительстве ЖК. Ограничения ставятся только на так называемые "хрущевки", "коммуналки" и ветхое жилье. Оформить ипотеку по данной программе можно, по меньшей мере, в 77 банках России.

Социальная ипотека

Социальная ипотека — это общее название для всех видов ипотечного кредитования, в которых часть выплат берет на себя государство. Причем это могут быть и проценты, и сумма основного долга. В любом случае, социальные программы делают покупку недвижимости более выгодной. Социальная ипотека доступна людям, которые относятся к социально незащищенным слоям населения, а также тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Безусловно, этот статус необходимо будет подтвердить документально, для чего нужно будет обратиться в социальную службу по месту регистрации.

Справка! В программе социальной ипотеке могут принять участие молодые семьи, молодые специалисты, военные, работники бюджетной сферы.

О существовании социальной ипотеки многие не в курсе, а многие просто не берут ее в расчет, поскольку требования к потенциальным заемщикам очень строгие.

Как начисляются проценты по ипотеке?

Платежи по ипотеке бывают разными, но все они вносятся с учетом процентов. Большинство банков предлагают постоянную ставку (аннуитетная система), достоинство которой заключается в том, что кредитор заранее знает, сколько ему нужно платить каждый месяц. Для этого нужно ежемесячно перечислять на счет банка установленную сумму, а также можно даже создать автоплатеж. В этом случае рассчитать ежемесячный размер платежа по процентам очень просто: высчитывается общая сумма процентов, которую нужно будет заплатить за год в соответствии со ставкой, и делится на 12 (по количеству месяцев в году). Например, кредитор взял в банке 1 миллион рублей под 15% годовых. Ежегодная выплата по процентам составит 1000000*15%=150000 рублей, а ежемесячная — 150000:12=12500 рублей. Она прибавляется к сумме основного долга и выплачивается единым платежом.

Существует также дифференцированная система, которая менее удобна, но более выгодна для заемщика. В течение первых нескольких месяцев или лет кредитор платит достаточно крупную сумму, но примерно с середины кредитного срока платеж значительно уменьшается. Все дело в том, что в дифференцированной системе процентная ставка рассчитывается исходя из суммы оставшегося долга. Каждый месяц заемщик платит равную часть от основной суммы займа, которая высчитывается путем деления всей суммы ипотечного кредита на общее количество месяцев. К ней прибавляется выплата по процентам, которые считаются не от всего размера кредита, а от размера
остатка. В связи с этим каждый месяц нужно будет платить разную сумму, но каждый раз меньшую.

Большая часть ипотечных кредитов оформляется в рамках аннуитетной системы, которая более удобна для заемщиков и более выгодна для банков. Однако дифференцированная система предлагает более выгодные условия для кредитора, хотя сложность рассчетов многих отпугивает.

Что будет, если не платить по ипотеке?

От меняющихся условий жизни не застрахован никто, и, если заемщик по какой-то причине остался без постоянного дохода или просто не справляется с платежами, для него это закончится не лучшим образом. Если в течение нескольких месяцев (это определяется в каждом банке конкретно) задолженность не гасится, банк вправе подать в суд на заемщика. Это крайняя мера воздействия на должника, в результате которой квартиру, взятую в ипотеку, продают. Со стоимости продажи квартиры часть денег идет банку — на погашение оставшейся суммы долга и накопишвихся штрафов, остальное возвращается кредитору.

Справка! Банк имеет право прибегнуть к этому способу воздействия на должника, когда сумма задолженности превысит 5% от суммы кредита.

До этого момента банк пытается выяснить причины, по которым кредитор не оплатил ипотеку. Первым делом он отправляет уведомление, после чего пытается связаться с ним — по телефону или лично. На протяжении всего периода просрочки платежа начисляются штрафы и пени. В конечном счете, человек может остаться без квартиры, попасть в "черный список" банка и обзавестись плохой кредитной историей.

Как правильно продать ипотечную квартиру?

Ипотечную квартиру можно продать законно только с помощью банка. Точнее, заемщик может сделать это и сам, но банк нужно предупредить и получить его согласие.

Порядок действий при этом таков:

1. Обращение в банк с заявлением о желании и причинах продажи квартиры, взятой в ипотеку.
2. Получение справки о сумме оставшегося долга.
3. Поиск покупателя (самостоятельно или с помощью банка).
4. Составление предварительного договора купли-продажи.
5. Повторное обращение в банк для создания двух ячеек: в одну продавец вносит деньги в счет оплаты суммы долга, в другую — деньги, уплаченные заемщиком по кредиту.
6. Составление расписки между продавцом и покупателем о внесении залога.
7. Погашение кредита.
8. Снятие обременения с квартиры.
9. Заключение договора купли-продажи.
10. Регистрация покупателем права собственности.
11. Получение продавцом денег из ячейки.

Самый простой способ продать квартиру — поручить все вопросы банку. В этом случае банк занимается всей документальной работой, и продавец лишь оповещается о ходе дела. Деньги он получает также только после того, как покупатель зарегистрировал права собственности на квартиру.

Заниматься продажей квартиры, не предупредив банк, не стоит: это считается незаконным, и при такой сделке рискуют и продавец, и покупатель, и банк.

Как правильно закрыть ипотечный кредит?

Ипотечный кредит можно закрыть двумя способами: досрочно или по графику, определенному заранее. Вне зависимости от выбранного способа, порядок действий кредитора одинаков.

Сначала нужно обратиться в банк в день, когда кредитор планирует внести последний платеж, и узнать его точную сумму вплоть до копеек. Названную сумму необходимо перечислить банку по стандартному способу и дождаться оповещения о том, что задолженность по договору отсутствует.

После этого нужно написать заявление о закрытии ссудного счета или дождаться его автоматического закрытия (45 дней) — это зависит от каждого конкретного банка. Затем необходимо обратиться в банк и запросить справку о полном погашении кредита, которая понадобится в дальнейшем в Росреестре для снятия обременения с квартиры и для взятия нового кредита, если вдруг кредитная история отражается некорректно.

Справка! Справку необходимо хранить не менее 3 лет с момента погашения кредита.

Если ипотека была погашена досрочно, а срок действия страхового договора не истек, нужно обратиться в страховую компанию для возврата страхового платежа, приложив соответствующие документы.

Как видите, ипотека — не такой уж сложный "фрукт", если уделить немного больше времени изучению ее особенностей. С помощью существующих программ кредитования можно заключить весьма выгодный договор, который поможет в короткие сроки обзавестись собственным жильем, не тратя деньги на аренду. Главное — быть уверенным в финансовой стабильности, внимательно читать условия договора и не спешить с выбором банка.